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Un mutuo è un accordo tra un mutuante, (spesso una banca) che presta una somma di denaro, e un mutuatario, che si impegna a restituirla entro un periodo specifico rispettando un piano di ammortamento fatto da rimborsi veri e propri e pagamento degli interessi dovuti per il prestito.
Il calcolo della capacità di mutuo
Prima di cercare una casa, calcolare la capacità di mutuo è cruciale. Giusto per farsi una prima idea della somma stanziabile dalla banca occorre partire dal reddito netto, sottraendo i finanziamenti in corso e garantendo che la rata mensile del mutuo non superi il 33-35% delle entrate nette mensili.
La scelta della banca gioca un ruolo essenziale e il consiglio è quello di rivolgersi a più istituti e non fermarsi alla propria banca. Occorre valutare bene il tasso di interesse ma, visto che si tratta di un contratto che dura molti anni, anche il resto delle spese che vengono applicate. Il parametro principale da considerare è il Taeg, che rappresenta il costo complessivo del mutuo, inclusi interessi e spese extra.
Tasso fisso, variabile, misto e con cap: pro e contro
Un mutuo è un prestito a titolo oneroso, pertanto chi ha ricevuto la somma di denaro, oltre che provvedere al suo rimborso, dovrà corrispondere anche una quota di interessi che viene calcolata attraverso il tasso di interesse. Ci sono due tipi di tassi per i mutui: fisso e variabile.
Il tasso fisso rimane costante per tutta la durata del mutuo, mentre il tasso variabile può cambiare periodicamente in base alle condizioni di mercato. Esistono poi mutui a tasso variabile con cap (capped rate), che assicurano un tetto massimo per il tasso di interesse da applicare alle rate oltre il quale non potrà mai salire – anche se i tassi di mercato dovessero superarlo – e mutui a tasso misto, che consentono di cambiare il tasso di interesse periodicamente, passando da uno variabile a uno fisso e viceversa. Entrambe queste ultime due soluzioni prevedono dei costi impliciti aggiuntivi.
È importante capire quale tasso si adatta meglio alle proprie esigenze e al contesto di mercato. Attenzione, però, a non farsi prendere dall’ansia del momento. È vero, infatti, che i tassi sono saliti nell’ultimo anno ma difficilmente oggi saliranno ancora – o quantomeno in modo non significativo – e quando l’inflazione si assesterà i tassi torneranno inevitabilmente a scendere. Quindi fate attenzione: optare per un mutuo a tasso fisso ai livelli attuali per i prossimi 25 o 30 anni non è necessariamente la scelta migliore.
Non sempre il mutuo a tasso fisso è la scelta migliore…
Un aumento dei tassi di interesse, per esempio dall’1 al 5%, su un mutuo di 100.000 euro fa aumentare la quota di interessi da 16 a 94.000 euro. Il motivo di questa crescita è dato dalla tipologia di ammortamento che viene applicata. La bassa educazione finanziaria degli italiani ha portato, infatti, alla ricerca della “sicurezza” di una rata costante, che si ottiene solo con l’ammortamento alla francese. Questo ammortamento, di fatto, fa si che i primi anni si paghino essenzialmente solo quote di interessi che vengono calcolati su un capitale non ancora restituito. Su scadenze lunghe, pagare prima gli interessi e solo dopo il capitale – l’ammortamento alla francese prevede rate con quota interessi decrescente e quota capitale crescente – può comportare spese extra significative rispetto ad altre tipologie di ammortamento, come quelle all’italiana e all’americana, ormai molto rare da trovare.
I consigli smart: surroga, assicurazione e pac
Controlla regolarmente le condizioni del mercato per poter beneficiare di condizioni più vantaggiose tramite la surroga – ovvero la possibilità di trasferire senza costi il mutuo ad un’altra banca con condizioni migliori.
Visto che il mutuo finanzia solitamente la prima casa e che ovviamente la banca inserisce un’ipoteca sull’immobile, fai una copertura assicurativa adeguata per essere sicuro di riuscire ad estinguere il mutuo (e non perdere così casa e i soldi già versati). Se riesci e ne hai disponibilità, attiva, in parallelo, un piano di accumulo (pac) che potrebbe esserti utile nel caso volessi estinguere anticipatamente il mutuo.
